Ristrutturare casa a San Giovanni: appartamenti del primo Novecento e condomini del dopoguerra

Chi cerca di ristrutturare casa a San Giovanni a Roma si troverà davanti a un patrimonio edilizio molto variegato. Tra la Basilica Lateranense, via Appia Nuova, la Tuscolana e i dintorni di piazza Re di Roma convivono palazzine d’inizio Novecento, ma anche edifici degli anni Venti e Trenta, condomini costruiti negli anni del boom edilizio e altri con interventi più recenti. Ogni epoca porta con sé una modalità di costruzione e possibilità diverse.

Indice

• Ristrutturare casa a San Giovanni
• Ridistribuire gli spazi: cucina, bagno e zona giorno
• Pratiche edilizie e controlli sulla regolarità dell’immobile
• Come organizzare i lavori e scegliere l’architetto

Ristrutturare casa a San Giovanni

San Giovanni è un quartiere caratterizzato da un paesaggio edilizio tutt’altro che uniforme: le strade che si trovano vicine alle Mura Aureliane conservano degli edifici di fine Ottocento e primo Novecento, mentre quelle verso la Tuscolana e l’Appia Nuova presentano condomini realizzati dopo la guerra.

Il primo passo quando si ristruttura dunque è capire in quale tipologia ricada l’appartamento. Un trilocale con soffitti alti situato in una palazzina del 1920 e un appartamento di uguale metratura in un edificio del 1962 richiederanno approcci differenti per struttura, impianti, isolamento, ma anche permessi. Non solo: alcune zone vicine alle Mura potrebbero rientrare nella Città Storica del Piano Regolatore, con delle tutele aggiuntive, per cui conviene verificare subito l’inquadramento urbanistico.

Ridistribuire gli spazi: cucina, bagno e zona giorno

La ristrutturazione di un appartamento a San Giovanni passerà sicuramente da una ridistribuzione degli spazi. La richiesta più frequente è di solito quella di aprire la cucina sul soggiorno, ottenendo in questo modo un ambiente unico e più luminoso. Nelle case d’epoca la cucina è il più delle volte un locale separato e stretto, per questo unirla alla zona giorno potrebbe cambiare l’uso di tutta la casa. Bisognerà però considerare sia la posizione di scarichi e canne di esalazione che la presenza di muri portanti oltre al rispetto delle norme sull’aerazione dei locali.

Il bagno è l’altro elemento importante da considerare. Nei condomini del dopoguerra i bagni sono solitamente piccoli e spesso privi di finestra, serviti da cavedi oppure da aspirazione meccanica. Spostare il bagno è possibile, ma comporta nuove pendenze degli scarichi e una attenzione particolare ai solai sottostanti. Un secondo bagno, molto apprezzato dalle famiglie e da chi ristruttura per affittare, si può ricavare talvolta sacrificando un ripostiglio oppure un corridoio. Infine nella zona giorno le altezze degli edifici più antichi consentono soluzioni su misura come librerie a tutta altezza, armadiature e partizioni vetrate che portano luce nei corridoi.

Pratiche edilizie e controlli sulla regolarità dell’immobile

Prima di progettare, bisogna fare accertamenti sulla regolarità dell’immobile. Si confronteranno dunque il titolo edilizio originario, le eventuali pratiche successive, la planimetria catastale e lo stato di fatto. Questo perché nelle case di San Giovanni non sono rare modifiche interne mai dichiarate, come tramezzi spostati, verande o soppalchi. Con il Decreto Salva Casa la disciplina delle tolleranze e delle sanatorie è stata semplificata, ma la verifica dello stato legittimo resta indispensabile e va fatta prima dell’acquisto, quando possibile.

Il titolo dipende dai lavori. Gli interventi interni che non toccano la struttura, come lo spostamento di tramezzi o il rifacimento di bagni e impianti, rientrano di norma nella CILA. Se si interviene su elementi strutturali, si modificano i prospetti o si cambia la destinazione d’uso, servono la SCIA o il permesso di costruire, oltre agli adempimenti sismici previsti. Nelle zone tutelate occorre anche l’autorizzazione della Soprintendenza o l’eventuale parere paesaggistico. A fine lavori si aggiornano catasto e agibilità, se necessario. Questi passaggi sono più semplici se il progetto è preparato con un professionista che conosce le prassi dei Municipi romani.

Come organizzare i lavori e scegliere l’architetto

Un cantiere ben riuscito si prepara prima di cominciare. Si parte da un sopralluogo e da un rilievo dell’appartamento, poi dallo studio di fattibilità, dal progetto e dal computo dei lavori, che permette di confrontare preventivi omogenei tra più imprese. Solo dopo si presentano le pratiche, si avvisa l’amministratore e si concordano orari e modalità di accesso con il condominio, un punto delicato in edifici dove i vicini sono a pochi centimetri. Un cronoprogramma realistico distingue le fasi: demolizioni, impianti, massetti, intonaci, pavimenti, serramenti, finiture.

Nella scelta del professionista contano l’esperienza su edifici simili, la conoscenza delle procedure del Municipio di competenza, la capacità di seguire il cantiere con direzione lavori e la trasparenza sui costi. Un architetto a San Giovanni a Roma sa quali sorprese riservano i solai di una palazzina del 1925 e quali regole condominiali pesano su un edificio del 1965.

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